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POLITIQUE DE
L'HABITATION
Juin 2025
VILLE DE LAVALTRIE
Introduction
5
La Politique nationale de l'architecture et de l'aménagement
du territoire (PNAAT) et les nouvelles orientations
gouvernementales en aménagement du territoire (OGAT)
6
MOT DU MAIRE
1. MISE EN CONTEXTE
2. VISION
Enjeu # 1
Une offre de logements à accroitre
9
Enjeu # 2
Des besoins diversifiés à combler
12
Enjeu # 3
Une abordabilité résidentielle qui s'effrite
14
Axe 1
Mettre en place un processus de réalisation de projets
immobiliers
27
Axe 2
Assurer la mise à jour de la réglementation
d'urbanisme en fonction des besoins du marché
28
Axe 3
Créer des outils de suivi du secteur de l'habitation et en
faire la promotion
30
Axe 4
Mettre en place un écosystème de création de
logements abordables
31
Pourquoi densifier les milieux urbanisés ?
17
Recourir à une approche adaptée aux différents types de mi
lieux
18
3. ENJEUX ET ORIENTATIONS
5. PLAN D'ACTION DÉTAILLÉ
4. POTENTIELS DE DENSIFICATION
TABLE DES MATIÈRES
3
4
7
8
26
16
3
MOT DU MAIRE
À Lavaltrie, nous avons à cœur de bâtir une
communauté inclusive, durable et tournée vers
l'avenir. La Politique de l'habitation que nous vous
présentons aujourd'hui s'inscrit dans la continuité
de notre planification stratégique, en misant sur une
croissance réfléchie, des milieux de vie diversifiés
et l'accessibilité au logement pour toutes les
générations.
Alors
que
Lavaltrie
connait
une
croissance
démographique soutenue, il devenait essentiel de
mener cet exercice de réflexion afin de nous assurer
que notre offre en logement sur le territoire réponde
adéquatement aux besoins et aux aspirations de
nos citoyennes et citoyens, et ce, à chaque étape de
leur vie. L'habitation demeure un enjeu prioritaire et
nous poursuivrons nos efforts pour encourager le
développement de milieux de vie inclusifs, adaptés
à tous les types de ménages.
Par cette politique, nous posons les bases d'un
développement résidentiel équilibré, en harmonie
avec notre identité lavaltroise, respectueux de
l'environnement et axé sur la qualité de vie.
Cet outil guidera nos actions dans les années à
venir afin que Lavaltrie demeure un milieu de vie
accueillant, dynamique et accessible à toutes et à
tous.
Christian Goulet
Maire de Lavaltrie
1. MISE EN
CONTEXTE
5
À l'image des tendances observées dans de nombreuses régions nord-américaines, le
marché de l'habitation de Lavaltrie se transforme : la rareté de l'offre de logements et la
hausse du coût de l'habitation augmentent effectivement la pression sur les ménages
qui habitent la ville et compliquent la tâche de ceux et celles qui souhaitent s'y établir, ou
encore y rester alors que leurs conditions de vie changent. La proximité avec la grande
région métropolitaine montréalaise accentue cette pression sur le territoire et la pénurie de
logements qui en découle.
La présente politique d'habitation vise ainsi à contrer localement cette tendance et mettre
les conditions en place afin de maintenir les caractéristiques lavaltroises fondamentales. Le
plan d'action en habitation s'inscrit dans la continuité des actions entreprises par la Ville de
Lavaltrie, où les intervenants municipaux appliquent un mode de gestion accompagnateur
des projets immobiliers en développement sur son territoire.
Conformément à sa planification stratégique, la Ville de Lavaltrie entend, par l'adoption de
sa politique d'habitation, orienter le développement résidentiel des vingt prochaines années
afin de permettre un accroissement du nombre de logements répondant aux besoins
d'habitation de toutes les générations. L'élaboration de la présente politique d'habitation
poursuit ainsi les objectifs suivants :
-
Offrir des milieux de vie attrayants et accessibles à proximité
des commerces, des services, des écoles et des parcs, qui
répondent aux besoins variés des ménages et facilitent l'accès
à la propriété ;
-
Valoriser les espaces sous-utilisés et optimiser l'utilisation
des infrastructures existantes afin d'assurer une gestion
responsable du territoire et des finances municipales ;
-
Encourager un développement durable et bien encadré, qui
favorise la mobilité active et limite l'étalement urbain en
zone agricole.
INTRODUCTION
Une politique d'habitation se veut un premier pas dans la planification du logement sur le
territoire d'une ville. Elle identifie, en s'appuyant sur un portrait de la situation ainsi que sur
les priorités de l'administration municipale, les outils stratégiques, administratifs, financiers
et réglementaires qui guideront ses actions en matière de développement résidentiel et
ses initiatives visant à offrir des logements abordables. Ces outils peuvent se matérialiser
sous forme de programmes de subvention, de documents et de règlements d'urbanisme à
élaborer ou réviser, ou encore d'incitatifs fiscaux qui pourraient être mis en place. En tant
qu'étape préalable à la réalisation d'actions ciblées, la politique d'habitation peut également
identifier les études et analyses nécessaires à une compréhension affinée des réalités
territoriales, et ce, afin de soutenir les initiatives ciblées précédemment.
6
LA POLITIQUE NATIONALE DE L'ARCHITECTURE ET
DE L'AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE (PNAAT) ET LES
NOUVELLES ORIENTATIONS GOUVERNEMENTALES EN
AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE (OGAT)
Depuis le 1er décembre 2024, de nouvelles orientations
gouvernementales en aménagement du territoire
(OGAT) sont en vigueur. Composantes essentielles
du cadre instauré par la Loi sur l'aménagement et
l'urbanisme, les OGAT circonscrivent les problématiques
auxquelles les municipalités font face et établissent
un cadre de référence en matière d'aménagement du
territoire.
Les OGAT et leur intégration dans les outils de
planification permettent de concrétiser les objectifs
de la Politique nationale de l'architecture et de
l'aménagement du territoire (PNAAT). Les nouvelles
orientations
abordent
de
manière
transversale
plusieurs thématiques essentielles, soit :
1. Changements climatiques, sécurité et
santé publique ;
2. Milieux naturels et ressources en
eau ;
3. Territoire et activités agricoles ;
4. Habitation et gestion de
l'urbanisation ;
5. Mobilité durable ;
6. Milieux de vie complets ;
7. Patrimoine, culture et qualité
architecturale ;
8. Développement économique et mise
en valeur des ressources.
Pour la Ville de Lavaltrie, la PNAAT et les nouvelles OGAT
doivent être prises en considération dans l'élaboration
de ses documents de planification. Un des objectifs
prioritaires est d'assurer une densification des zones
urbanisées afin d'éviter l'étalement urbain et la perte
d'espaces naturels et agricoles. Concrètement, cela
signifie pour la Ville de Lavaltrie d'assurer la planification
de milieux de vie complets et sains, tout en assurant la
densification du territoire construit.
7
Selon l'Institut de la statistique du Québec, la Ville de Lavaltrie se
classe parmi les 20 % des municipalités les plus économiquement
dynamiques de la province. Cette vitalité se manifeste notamment par
un taux d'accroissement annuel moyen de la population sur cinq ans
particulièrement élevé, reflétant une forte attractivité résidentielle.
Dans ce contexte, il est judicieux pour la Ville de Lavaltrie d'adopter une
politique d'habitation afin de maintenir ce rythme de croissance.
Grâce à l'adoption de sa politique d'habitation, la Ville de Lavaltrie vise
à faciliter l'accès à une diversité de logements et à développer une offre
plus abordable et accessible pour sa population. Sa volonté de maintenir
un équilibre entre le développement urbain, le caractère villageois et
patrimonial du centre-ville et la cohabitation harmonieuse entre ses
périmètres urbains et le territoire agricole, lui permettra de bonifier ses
efforts afin de continuer d'être une ville accueillante et accessible.
Ainsi, la vision adoptée par cette politique de l'habitation et les actions
identifiées assurent une offre en logements adéquats à tous les groupes
populationnels qui désirent vivre à Lavaltrie.
L'ensemble des moyens organisationnels, financiers et réglementaires
pris par la Ville lui ont permis d'atteindre ses objectifs. Le leadership
qu'elle exerce auprès des partenaires communautaires et du milieu
immobilier permet de continuer de guider les actions visant la
consolidation de son parc résidentiel.
2. VISION
3. ENJEUX ET
ORIENTATIONS
9
Une population en croissance
La population de la Ville de Lavaltrie est en croissance
constante depuis plusieurs années et les projections
démographiques prévoient que cette tendance est
appelée à se poursuivre, au moins pour les vingt
prochaines années. L'Institut de la statistique du
Québec prévoit en effet une augmentation constante
des ménages lavaltrois d'ici 2041, totalisant environ
1 600 nouveaux ménages. Cette situation contribuera
certainement à augmenter les besoins en logement à
Lavaltrie.
Un marché de moins en moins équilibré
En plus d'une croissance de population prévue pour
les prochaines années, les conditions du marché locatif
montrent un déséquilibre et un manque de logement
locatif à combler dans les prochaines années. En effet,
la Ville de Lavaltrie fait face à un taux d'inoccupation
qui a atteint un creux historique de 0,7 % lorsque
mesuré pour la dernière fois en 2023.
Au niveau des propriétés, avant même la pandémie
de COVID-19, le marché de l'habitation lavaltrois avait
les caractéristiques d'un marché de vendeurs, soit
un marché qui se caractérise par une surenchère
des valeurs immobilières et par une hausse notable
des ventes sans condition ni garantie légale. Ces
particularités sont des facteurs de risque économiques
et sociaux pour les populations plus précaires et
représentent un obstacle à la progression dans le
continuum du logement.
ENJEU #1 | UNE OFFRE DE LOGEMENTS À ACCROITRE
Statistique Canada, profil des recensements de
2011, 2016 et 2021.
Institut de la statistique du Québec (2022) Nombre
total de ménages privés projetés, scénario
référence A2022, 2021-2041
Croissance et projection du nombre de ménages, 2006-2041
ISQ
2006
4 435
5 020
5 350
5 840
6 487
6 855
7 209
7 542
2011
2016
2021
2026
2031
2036
2041
Recensement
2018-1
2018-2
2018-3
2018-4
2019-1
2019-2
2019-3
2019-4
2020-1
2020-2
2020-3
2020-4
2021-1
2021-2
2021-3
2021-4
2022-1
2022-2
2022-3
4,1 3,6 4,0 3,8
3,3 3,0 2,9 3,2
2,3 1,8
1,1 0,9 0,9 0,7 1,0 1,0 0,8 0,8
1,7
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
5 %
6 %
7 %
8 %
9 %
Équilibre du marché (7-9%)
Ratio inscriptions en vigueur/vente
Ratio des inscriptions en vigueur et des ventes sur le
marché privé
APCIQ, dans Maison de l'innovation sociale (2023)
L'habitation dans la MRC de D'Autray. Portrait
Statistique
SCHL (2024) Enquête sur les logements locatifs.
Évolution du taux d'inoccupation des logements locatifs
1,6%
2,3%
1,9%
1,2%
1,6%
3,5%
5,0%
4,3%
1,4%
1,3%
1,0%
0,7%
2014
2013
2012
2011
2010
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Taux d'inoccupation
Taux cible (3-4%)
10
De moins en moins d'espace disponible
pour la construction de logements et
des enjeux d'infrastructures
Le développement résidentiel futur de la municipalité
doit tenir compte de plusieurs contraintes structurantes.
D'abord, presque l'entièreté du territoire à l'extérieur
de la zone agricole est déjà construite, ce qui limite
les possibilités d'expansion en périphérie. Ainsi, la
croissance résidentielle devra principalement passer
par le redéveloppement et la densification de secteurs
existants. Cette stratégie appelle à une planification
réfléchie, intégrée et sensible au milieu d'insertion.
Par ailleurs, la capacité actuelle des infrastructures
municipales, tant pour l'eau potable que pour le traitement
des eaux usées, constitue un facteur limitant majeur.
L'ajout de logements nécessitera des investissements
importants dans les réseaux et les usines de production
et de traitement. Il est essentiel d'évaluer ces besoins
dès la planification afin d'orienter les investissements
requis et de déterminer les secteurs pouvant
accueillir une densification à court et moyen termes.
Enfin, la municipalité est tributaire des autorisations
du ministère de l'Environnement, de la Lutte contre
les changements climatiques, de la Faune et des
Parcs (MELCCFP) et des programmes de financement
du
ministère
des
Affaires
municipales
et
de
l'Habitation (MAMH). Cette dépendance représente
une contrainte réelle, partagée par plusieurs villes
actuellement en moratoire sur l'ajout de logements. Il
est donc crucial de prendre en compte cette limite et de
l'intégrer comme paramètre central dans les décisions
d'aménagement.
L'intégration et l'acceptabilité des
projets de densification
Selon une étude de la Société d'habitation du
Québec (SHQ), les préoccupations les plus souvent
exprimées par les citoyens dans le cas de projets de
densification sont les suivantes :
-
Perte d'ensoleillement ;
-
Perte d'intimité ;
-
Nouvelles nuisances (bruit, circulation accrue,
insécurité, etc.) ;
-
Dévaluation de la valeur marchande de la propriété ;
-
Perte d'espaces verts.
Dans ce contexte le bon encadrement des projets de
manière à favoriser une planification respectueuse du
contexte est crucial. La présente politique d'habitation
vise
à
établir
les
orientations
d'aménagement
permettant de répondre à la demande en logement tout
en maintenant la qualité des milieux de vie existants.
11
Objectifs
Soutenir la réalisation des
projets d'habitation en
développement.
Arrimer les projets
immobiliers aux besoins des
citoyens.
ORIENTATION 1 - ACCROITRE LE NOMBRE DE LOGEMENTS,
EN ÉQUILIBRE AVEC LES MILIEUX DE VIE EXISTANTS
La Politique de l'habitation vise à faire face aux
problématiques d'accessibilité au logement de manière
à tendre vers un aménagement du territoire inclusif pour
l'ensemble de la population. Si la Ville entend miser sur
la densification de son territoire et sur la revitalisation
des quartiers pour la gestion de sa croissance, il est
nécessaire que ces projets se fassent dans le respect
du paysage lavaltrois et au bénéfice de la collectivité.
La stratégie mise donc sur un encadrement optimal et
prévisible du potentiel de densification.
Par l'adoption de sa politique de l'habitation, la Ville de
Lavaltrie entend :
-
Évaluer le potentiel de densification des
différentes formes urbaines dans les
secteurs construits sur le territoire ;
-
Évaluer la possibilité de desservir en
aqueduc le périmètre urbain nord de
manière à accroitre son potentiel d'accueil
de nouveaux logements ;
-
Mettre à jour la réglementation
d'urbanisme en faveur d'un encadrement
flexible et différencié de la densification ;
-
Mettre en place une vigie de rendement
économique des infrastructures en fonction
de leur capacité de desserte ;
-
Maintenir une personne-ressource dédiée à
la coordination et à la communication avec
les promoteurs immobiliers ;
-
Impliquer une personne représentante
de chaque service qui interviendra à des
étapes stratégiques dans le développement
du projet.
12
ENJEU #2 | DES BESOINS DIVERSIFIÉS À COMBLER
S'il importe de construire davantage de logements afin
de suffire à la demande, ces derniers doivent également
répondre aux besoins de plus en plus diversifiés de
la population lavaltroise qui connait un important
vieillissement. Il est prévu qu'un peu plus de 26 % de la
population aura 70 ans et plus en 2041 alors que cette
proportion s'élève actuellement à 18 %.
Ce déséquilibre démographique entraine des besoins
accrus en matière d'habitation adaptée pour ces
populations afin d'éviter leur exode vers les plus
grandes centralités urbaines. En parallèle, la taille des
ménages est en constante diminution depuis 10 ans, et
ce, au profit des ménages d'une seule personne et de
deux personnes.
La Ville de Lavaltrie demeure toutefois un milieu de
vie familial. Lorsque comparée à la MRC de D'Autray
et à l'ensemble de la province, celle-ci se démarque
par la proportion de ménages composés de couples
avec enfants et, à l'inverse, de la faible proportion de
ménages composés de personnes vivant seules. Cette
situation se reflète dans le cadre bâti lavaltrois où
75,8 % des logements sont du type maison individuelle
non attenante.
À l'inverse, les logements en appartement, quel que soit
leur type, représentent 17,2 % de l'ensemble des types
de logements disponibles à Lavaltrie.
Il importe donc de trouver un équilibre dans l'offre de
logements afin de répondre aux besoins de plus en plus
variés de la population, tout en préservant le caractère
familial de la ville.
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
15-19
25-29
35-39
45-49
55-59
65-69
75-79
85+
2041
2021
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
1
2
3
4
5 et plus
2011
2016
2021
Projection de la répartition de la population par groupe
d'âge, 2021-2041
Évolution du nombre de personnes par ménages
Statistique Canada, profil des recensements de 2011,
2016 et 2021
Institut de la statistique du Québec (2022) Nombre total de ménages privés
projetés selon le groupe d'âge, scénario de Référence A2022, 2021-2041
2,1%
75,8%
4,9%
3,6%
13,6%
0,0%
Logement mobile
Maison individuelle non attenante
Maison jumelée ou en rangée
Apt. ou plain-pied dans un duplex
Apt. dans un immeuble de 4 é et -
Apt. dans un immeuble de 5 é et +
Types de logements, 2021
Statistique Canada (2021) Profil du recensement
Ces données issues du recensement publiées en 2021 n'incluent pas des projets
récents, tels que la résidence EVA qui compte des appartements dans un
immeuble de 5 étages et plus, et qui ont eu un impact sur la diversité réelle du
parc de logements.
13
ORIENTATION 2 - DIVERSIFIER L'OFFRE DE LOGEMENTS
POUR RÉPONDRE AUX BESOINS DE LA POPULATION
Objectifs
Offrir une diversité, tant au
point de vue des types que des
prix.
Arrimer les projets
immobiliers aux besoins des
citoyens.
Un important potentiel d'accueil résidentiel se trouve
dans les quartiers de faible densité. La Politique de
l'habitation vise à favoriser une densification douce
qui permettra de diversifier l'offre en matière de
mode d'occupation (propriété, location, etc.), de coût
d'habitation et de taille des logements dans des quartiers
très homogènes. De plus, dans les secteurs ayant un
plus grand potentiel, la Ville entend accompagner les
promoteurs pour assurer des projets diversifiés qui
répondent aux besoins de la population lavaltroise.
Par l'adoption de sa Politique de l'habitation, la Ville de
Lavaltrie entend :
-
Mettre en place une vigie des besoins en
logement et des besoins impérieux en
logement qui guidera les objectifs de la
politique d'habitation ;
-
Créer un inventaire des formes urbaines
inspirantes en maintenant à jour des guides
architecturaux.
14
1 - Selon les chercheurs de l'Université de Colombie-Britannique, les statistiques économiques du recensement de 2016 seraient plus représentatives de la situation financière actuelle des Canadiennes et
Canadiens que celles de 2021 en raison de l'aide financière (PCU/PCUE) reçue en période de pandémie de COVID-19. En 2016, le taux d'effort était environ 30 % plus élevé, tant dans la MRC de D'Autray que
dans l'ensemble de la province de Québec.
ENJEU #3 | UNE ABORDABILITÉ RÉSIDENTIELLE QUI
S'EFFRITE
Devant la crise du logement, les ménages se voient
souvent obligés de consacrer une part plus importante
de leur budget afin de se loger. En effet, bien que
plus élevé qu'ailleurs dans la MRC et la province, la
proportion du revenu que les locataires de Lavaltrie
consacrent à leur logement a peu varié de 2016 à 2021.
Ce fait pourrait dissimuler une précarité financière
plus importante pour cette population en raison des
biais statistiques induits par l'aide gouvernementale au
revenu de 2020. Ces biais sont clairement observables
pour le territoire de la MRC et de la province.
Il serait d'ailleurs possible de supposer que la proportion
du revenu que les locataires consacrent à leur logement
sera revue à la hausse lors du prochain recensement
tant la conjoncture économique et le marché de
l'habitation ont eu une influence à la hausse sur le prix
des logements au cours des dernières années.
Devant cet enjeu, des solutions parallèles au marché
privé peuvent soulager les ménages aux revenus moins
élevés et aux besoins particuliers. À Lavaltrie, le nombre
de ménages en logement subventionné atteint à peine
un dixième de celui de la province, ce qui pourrait en
partie expliquer le taux d'effort plus élevé observé
chez les populations lavaltroises. À l'inverse, la grande
majorité de la population vit en propriété absolue.
Propriétaires
Locataires
1%
19%
76%
5%
Log. subv.
Log. non subv.
Propriété absolue
Copropriété
13%
37%
8%
33%
13%
35%
9%
25%
13%
34%
10%
25%
Propriétaire
Locataire
Propriétaire
Locataire
Lavaltrie
MRC D'Autray
(province)
Québec
Proportion des ménages selon leur mode de tenure, 2021
Proportion des ménages propriétaires et locataires
consacrant 30 % ou plus de leur revenu au logement,
2016 et 2021
Statistique Canada (2021) Profil du
recensement
Statistique Canada Profil du recensement
2016
2016
2021
2021
15
ORIENTATION 3 - DIVERSIFIER L'OFFRE DE LOGEMENTS
POUR CONTRIBUER À L'ABORDABILITÉ
Objectifs
Offrir une diversité, tant au
point de vue des types que des
prix.
Générer et régénérer des
opportunités de création de
logements sur le territoire,
tout en évitant l'étalement
néfaste sur l'environnement
et le territoire agricole.
La Politique de l'habitation vise à faire face à
l'augmentation du coût du logement en misant sur
une diversification de l'offre. Si la Ville entend miser
sur les programmes disponibles pour la création de
logements abordables, elle devra maintenir un climat
de collaboration avec les organismes communautaires
et assurer la possibilité pour les promoteurs de planifier
des projets de logements abordables sur le territoire.
Par l'adoption de sa Politique de l'habitation, la Ville de
Lavaltrie entend :
-
Créer et maintenir un inventaire
des programmes d'aide financière
gouvernementaux ;
-
Créer un programme municipal d'aide
financière ;
-
Établir des partenariats avec des
organismes désignés.
4. POTENTIELS DE
DENSIFICATION
POURQUOI DENSIFIER LES MILIEUX URBANISÉS ?
17
Afin de permettre à la ville d'évoluer selon les besoins
changeants de sa population actuelle et future, il
convient de réfléchir à l'avenir des différents milieux de
vie qui s'y trouvent. Pour cela, une approche diversifiée
de la densification favorise un redéveloppement
respectueux des quartiers et de leur caractère.
Selon les contextes, cela peut se traduire par l'ajout
d'unités d'habitations accessoires, la conversion de
résidences unifamiliales en duplex ou triplex, ou encore
l'intégration de petits ensembles résidentiels adaptés
à l'échelle des rues existantes. La requalification de
terrains sous-utilisés, comme des sites commerciaux
vieillissants,
permet
également
de
créer
de
nouveaux logements tout en limitant l'empiètement
sur les espaces naturels et le territoire agricole.
En développant un cadre réglementaire facilitant
l'implantation d'une diversité de types d'habitations,
la Ville souhaite répondre aux besoins variés des
familles, des ainés et des jeunes adultes souhaitant
rester et s'établir à Lavaltrie. Par ailleurs, une
densité équilibrée renforce aussi la vitalité des
secteurs commerciaux, notamment en soutenant la
présence de commerces et de services de proximité.
En somme, la densification des milieux urbanisés peut
apporter les bénéfices suivants :
-
Offrir des milieux de vie à proximité des
commerces et services, des écoles et des parcs ;
-
Mettre en valeur des espaces sous-utilisés ;
-
Répondre aux besoins de différents types de
ménages ;
-
Faciliter l'accès à la propriété ;
-
Optimiser
l'utilisation
des
infrastructures
municipales ;
-
Optimiser les finances municipales ;
-
Favoriser la mobilité active ;
-
Limiter l'étalement dans la zone agricole.
Appuyée sur une planification réfléchie, la densification
peut devenir une opportunité d'enrichir les différents
quartiers, en préservant leur essence tout en les
adaptant aux réalités actuelles et futures.
RECOURIR À UNE APPROCHE ADAPTÉE AUX DIFFÉRENTS
TYPES DE MILIEUX
18
-
D5 La densification en bordure des rues Notre-
Dame et Saint-Antoine Nord ;
-
D6 Les grandes opportunités de développement
ou de redéveloppement, soit :
- Le chemin de Lavaltrie ;
- La terrasse Turnbull ;
- La place du Phare ;
- La montée Guy-Mousseau.
Puisque toutes les approches ne conviennent pas à
tous les contextes, il importe d'identifier ces derniers
ainsi que les opportunités qui y sont présentes.
La présente politique d'habitation identifie six types de
densification possibles :
-
La densification douce des différents quartiers
résidentiels, soit :
D1 La création d'un lot de faibles dimensions ;
D2 Les terrains profonds ;
D3 Les terrains de forte largeur ;
D4 Les terrains de grande superficie ;
D1-D4 - Densification douce
des quartiers résidentiels
D5 - Densification en bordure des rues
Notre-Dame et Saint-Antoine Nord
D6 - Sites à grand potentiel de
développement ou de redéveloppement
Les grands secteurs à potentiel de densification au sein du périmètre d'urbanisation sud
RECOURIR À UNE APPROCHE ADAPTÉE AUX DIFFÉRENTS
TYPES DE MILIEUX
19
Le périmètre urbain nord présente également un
potentiel de densification, notamment pour la création
de terrains unifamiliaux et l'implantation de logements
additionnels isolés. Il convient toutefois de souligner
que cette densification ne pourra être envisagée qu'à
la suite du déploiement du réseau d'aqueduc.
Les pages suivantes détaillent, pour les différents
contextes présents sur le territoire de Lavaltrie, les
pistes de solution pouvant permettre une densification
adaptée à leurs caractéristiques.
D1-D4 - Densification douce
des quartiers résidentiels
Les grands secteurs à potentiel de densification au sein du périmètre
d'urbanisation nord
D1
20
Création d'un lot de faibles
dimensions
Certains terrains occupés par des maisons unifamiliales
sont caractérisés par des dimensions et des formes
pouvant permettre, par la subdivision d'un lot, la
construction d'une nouvelle résidence unifamiliale.
En raison leur localisation au cœur des quartiers
résidentiels existants, leur mise en valeur représente
une forme de densification douce aux retombées
financières privées et publiques intéressantes.
Types de projets adaptés
-
Construction d'une résidence unifamiliale adaptée
à la forme d'un lot et au milieu d'insertion.
Pistes de stratégies réglementaires
-
Prévoir
des
dimensions
minimales
de
lot
favorables à la subdivision de terrains dans les
quartiers résidentiels de faible densité et un
mécanisme d'évaluation assurant des projets de
construction cohérents avec leur environnement.
Maison unifamiliale sur lot étroit
Image : Accent Infill
Maison unifamiliale sur lot étroit avec garage en sous-sol
Image : Ema Peter Photography
Construction intercalaire d'une maison unifamiliale
Image : NDURA Developments
21
Terrains profonds
Plusieurs terrains, surtout au sein des quartiers
résidentiels plus anciens, s'étirent en profondeur
perpendiculairement à la rue. Bien que généralement
étroits, ces terrains bénéficient ainsi, en cour arrière,
d'importantes superficies vacantes pour accueillir
un nouveau logement qui pourrait prendre diverses
formes.
Le dégagement des résidences voisines offre un
contexte favorable à l'implantation d'une unité
d'habitation accessoire détachée de la résidence
principale.
Types de projets adaptés
-
Ajout d'un logement additionnel au sein d'une
habitation unifamiliale isolée ;
-
Intégration d'une unité d'habitation accessoire
détachée.
Pistes de stratégies réglementaires
-
Mettre en place des normes d'encadrement
et un mécanisme d'évaluation d'un logement
additionnel dans un bâtiment accessoire détaché,
en cour arrière, sous respect de plusieurs
critères : dimensions maximales, minimisation des
nuisances, préservation de la végétation, qualité
et cohérence architecturale, etc.
D2
Unité d'habitation accessoire isolée
Image : Executive Office of Housing and Livable Communities
Unité d'habitation accessoire isolée
Image : Buildingandadu.com
Unité d'habitation accessoire isolée
Image : Studio Shed
Unité d'habitation accessoire isolée
Image : Maxime Brouillet
22
Terrains de forte largeur
En raison de leur faible profondeur, mais de leur
importante
largeur,
plusieurs
terrains
faisant
actuellement l'objet d'une occupation de faible densité
présentent un fort potentiel de redéveloppement
pour l'insertion d'habitations jumelées ou en rangée.
Cette situation représente un contexte favorable à
une augmentation significative du nombre d'unités
d'habitation. Étant donné l'espace occupé en bordure
de rue, le redéveloppement de ces sites permettrait
également d'apporter certains bénéfices, tels que
l'optimisation
des
infrastructures
municipales
existantes ainsi que des retombées positives sur les
finances municipales.
Par ailleurs, une unité d'habitation accessoire détachée
peut également s'insérer sur un tel terrain.
Types de projets adaptés
-
Subdivision
des
terrains
à
potentiel
de
redéveloppement
pour
y
construire
des
habitations unifamiliales jumelées ou en rangée.
Pistes de stratégies réglementaires
-
Prévoir des dimensions de lots favorables à
la subdivision de terrains dans les quartiers
résidentiels de faible densité et autoriser les
structures jumelées ou en rangée ;
-
Mettre en place un mécanisme d'évaluation des
projets pour assurer la qualité de l'aménagement
et une insertion cohérente dans le milieu.
D3
Faubourg 1792
Image : Bromont Immobilier
Maisons en rangée avec garage au rez-de-chaussée
Image : Ville de Lavaltrie
Maisons en rangée avec garage au rez-de-chaussée
Image : Maywood Towns
23
Terrains de grande
superficie
Plusieurs terrains d'une superficie significative se
retrouvent au sein des différents quartiers résidentiels
du périmètre urbain. À l'inverse des types de terrains
précédents, qui présentaient surtout des opportunités
pour différentes implantations et volumétries de
résidences unifamiliales, ces terrains ont le potentiel
d'accueillir un ou des immeubles de plus grande
densité, par exemple de deux ou trois logements.
Étant donné leur localisation au cœur des quartiers
résidentiels,
ce
type
de
redéveloppement
doit
s'effectuer en s'assurant de respecter le milieu
d'insertion. Pour ce faire, plusieurs mesures peuvent
être mises en place, telles que des haies ou des
clôtures afin de favoriser la protection de l'intimité. Plus
encore, les projets eux-mêmes peuvent participer à la
revitalisation de quartiers tout en mettant en valeur
leur identité. En effet, par le biais d'un contrôle du
volume des bâtiments et de leur hauteur, par exemple
en prévoyant un nombre d'étages maximal adapté au
contexte, ou encore en assurant un dégagement en
cour avant et la présence de végétation, les projets
s'intégreront harmonieusement dans leur milieu.
Types de projets adaptés
-
Habitations bifamiliales ou trifamiliales isolées
ou jumelées sur les terrains à potentiel de
redéveloppement ;
-
Petits projets résidentiels intégrés selon les
conditions du site.
Pistes de stratégies réglementaires
-
Mettre en place un mécanisme d'évaluation
pour les immeubles bifamiliaux ou trifamiliaux
au sein de quartiers d'habitations unifamiliales,
permettant ainsi d'évaluer au cas par cas la
capacité du site et la bonne intégration du projet
à son environnement ;
-
Mettre en place un mécanisme d'évaluation pour
les projets intégrés pour assurer la qualité de
l'aménagement dans le cas de terrains de plus
grandes dimensions ;
-
Assouplir
les
normes
sur
les
ratios
de
stationnement.
D4
Square du Nordet
Image : Atelier Urbain
Condos Arborescence
Image : Arborescence Bromont
Projet résidentiel Plexnord
Image : Plexnord
24
Densification en bordure
des rues Notre-Dame et Saint-
Antoine Nord
La rue Notre-Dame, soit l'ancien Chemin du Roy,
constitue le tracé fondateur de la région. On y retrouve
des terrains profonds de différentes dimensions qui
offrent un potentiel de redéveloppement en raison
d'un cadre bâti vieillissant ou d'usages à requalifier. On
y distingue deux principales sections, soit le centre-ville
et les secteurs de densification adjacents.
Le territoire du centre-ville s'étend entre les rues Saint-
Antoine et Turnbull. Le plan d'urbanisme comprend
un Programme particulier d'urbanisme (PPU), avec
une vision d'aménagement qui vise, entre autres, la
création d'un centre-ville à l'identité forte portée par
un patrimoine et un paysage révélé. Les projets qui y
sont implantés devraient donc être intégrés au sein des
bâtiments d'intérêt et devraient participer à la création
d'un environnement convivial et animé.
Les secteurs de densification s'étendent de part et
d'autre du centre-ville. Ces secteurs font aujourd'hui
face à une pression accrue pour la densification
résidentielle. Les projets qui y sont implantés devraient
contribuer à la création de milieux de vie de qualité et
s'insérer dans le respect de l'identité de la rue Notre-
Dame et de la rue Saint-Antoine Nord.
Types de projets adaptés
-
Bâtiments mixtes (centre-ville) ou habitations
multifamiliales pouvant prendre la forme d'un
projet intégré lorsque l'espace le permet.
Pistes de stratégies réglementaires
-
Mettre
en
place
une
réglementation
discrétionnaire pour assurer la bonne intégration
architecturale et la qualité de l'aménagement ;
-
Assouplir
les
normes
sur
les
ratios
de
stationnement.
D5
Immeuble multifamilial
Image : Ville de Lavaltrie
Projet d'immeuble multifamilial sur un terrain profond
Image : Ville de Lavaltrie
Intégration architecturale et dissimulation de l'aire de stationnement d'un
projet de densification
Image : Google Street View
25
Grandes opportunités
de développement ou de
redéveloppement
On retrouve sur le territoire des sites présentant des
potentiels de développement ou de redéveloppement
majeurs, caractérisés par de grands espaces inutilisés
ou sous-utilisés à proximité de commerces et de
services, des écoles et des parcs. Ces sites offrent
des opportunités pour la construction de nouveaux
logements, y compris des logements abordables. Ces
sites, dont certains ont par ailleurs déjà fait l'objet de
premières phases de développement, se concentrent
dans les secteurs suivants :
-
Le chemin de Lavaltrie ;
-
La terrasse Turnbull ;
-
La place du Phare ;
-
La montée Guy-Mousseau.
Étant donnée l'échelle de ces projets, la densification
des sites devrait permettre de répondre aux besoins
variés de la population (typologies, tailles de logements,
services et équipements, etc.). De plus, les projets les
plus structurants pourraient contribuer à l'atteinte des
objectifs en matière de logements abordables.
Types de projets adaptés
-
Habitations multifamiliales d'usage mixte ;
-
Projets résidentiels intégrés présentant
différentes typologies d'habitations et de
logements ;
-
Habitations multifamiliales ou collectives
regroupant des espaces communs au bénéfice
des résidents.
Pistes de stratégies réglementaires
-
Mettre
en
place
une
réglementation
discrétionnaire pour assurer la bonne intégration
architecturale et la qualité de l'aménagement ;
-
Adopter un zonage de plein droit permettant des
projets de densification sur les différents sites ;
-
Adopter un zonage incitatif pour offrir davantage
de densité dans le cas de l'inclusion de logements
sociaux, communautaires ou abordables et
accessibles au sein du projet ;
-
Assouplir
les
normes
sur
les
ratios
de
stationnement.
D6
Faubourg Contrecoeur
Image : SHDM
Les Écopropriétés Habitus
Image : Ville de Québec
Projet résidentiel mixte
Image : Projet UniCité
Coopérative d'habitation le Coteau vert
Image : Denis Tremblay
5. PLAN
D'ACTION
27
ACTION
DESCRIPTION
PISTES DE MOYEN
SUIVI
INDICATEURS
ÉCHÉANCIERS
Axe 1 - Mettre en place un processus de réalisation de projets immobiliers
1.1 - Avoir une personne-
ressource dédiée à la
coordination et à la
communication avec les
promoteurs immobiliers
Pour faciliter l'intégration des projets à la
table de coordination interservices, une
personne du Service de l'urbanisme se
verra attribuer le titre de coordonnateur
ou coordonnatrice de projet. Cette
personne aura la responsabilité de
communiquer les attentes municipales en
conception, les enjeux techniques et les
pistes de solution entre les parties, dans
un esprit de conception conjointe entre la
Ville et les promoteurs immobiliers.
s.o.
1. Officialiser le rôle du
Service de l'urbanisme et
de la personne-ressource
comme porte d'entrée des
projets.
2. Faire connaitre la
personne-ressource
auprès des promoteurs
immobiliers par des
communications ciblées.
1. Complété
2. Complété
1.2 - Impliquer une
personne représentante
de chaque service qui
interviendra à des étapes
stratégiques dans le
développement du projet
En continuation avec les pratiques
organisationnelles en place, officialiser la
collaboration interservices afin d'accélérer
les processus de conception, les ententes
entre la Ville et les promoteurs et l'atteinte
des autorisations des projets.
Réalisation d'un guide d'accompagnement pour
les promoteurs immobiliers.
1. Officialiser le rôle
attribué aux personnes
de chacun des services
concernés.
2. S'assurer de la
présentation des
personnes représentantes
à leurs homologues de
chacun des services et aux
promoteurs.
1. Complété
2. Complété
28
ACTION
DESCRIPTION
PISTES DE MOYEN
SUIVI
INDICATEURS
ÉCHÉANCIERS
Axe 2 - Assurer la mise à jour de la réglementation d'urbanisme en fonction des
besoins du marché
2.1 - Créer un inventaire
des formes urbaines
inspirantes
Afin de bonifier le processus de co-
conception des projets mis en place par la
Ville, l'inventaire permettra d'adapter les
projets à des typologies moins génériques
qui répondront mieux aux besoins des
futurs ménages.
Acquérir ou s'inspirer d'outils existants à
propos :
- Des unités d'habitation accessoires (ex. Vivre
en Ville) ;
- De la conception mixte dans les projets de
plus grande densité ;
- De l'intégration de logements familiaux dans
les projets de construction d'immeubles
multifamiliaux.
Élargir la portée du guide architectural produit
pour le secteur du centre-ville aux secteurs
voués à être densifiés.
1. Créer un guide de
densification douce des
quartiers existants :
- Déterminer les approches
et les formes les plus
appropriées selon les
différents contextes ;
- Synthétiser et vulgariser les
situations réglementaires ;
- Illustrer les cas de figure
possibles.
1. 2026
2.2 - Évaluer le potentiel
de densification des
différentes formes urbaines
Afin d'évaluer le potentiel de création
de nouveaux logements que recèlent
les différents secteurs du territoire, il
est nécessaire d'identifier les différentes
typologies étant les plus propices à
s'insérer dans les différents types de
milieu.
Poursuivre la réflexion visant à identifier et à
bien encadrer le développement des sites à
potentiel de densification.
1. Publier un tableau de
bord annuel comprenant
plusieurs éléments de suivi,
dont :
- Mises en chantier ;
- Inventaire en continu, selon
les typologies ;
- Positionnement du parc
immobilier.
1. 2026
29
ACTION
DESCRIPTION
PISTES DE MOYEN
SUIVI
INDICATEURS
ÉCHÉANCIERS
2.3 - Mettre à jour
la réglementation
d'urbanisme en faveur
d'un encadrement flexible
et différencié de la
densification
Sur les parties ciblées du territoire, adapter
la réglementation d'urbanisme afin de
refléter les attentes de redéveloppement
des différents secteurs et faciliter la
construction des typologies attendues.
Cette approche devrait permettre
d'élaborer une gamme de solutions
favorisant un encadrement plus ou moins
serré des projets selon la sensibilité du
milieu et l'importance accordée à son
redéveloppement.
Porter une attention particulière à
l'encadrement de la forme urbaine, tout en
laissant une plus grande souplesse aux usages
autorisés par zones, notamment les usages
résidentiels.
Évaluer la possibilité d'adopter un règlement
sur le zonage incitatif afin d'autoriser, dans les
secteurs visés par les projets de densification
d'envergure, de plus grandes hauteurs en
échange d'une contribution des promoteurs,
notamment en lien avec le logement abordable.
En fonction des résultats de la planification
identifiée à l'action 3.2, évaluer la possibilité
de réviser la réglementation afin d'élargir les
typologies d'habitation pouvant être construites
dans les différents secteurs et requestionner
les balises encadrant la densification possible
dans les quartiers de faible densité.
Mettre à jour la réglementation discrétionnaire
afin d'autoriser des projets d'une certaine
densité dans les différents quartiers, sous
condition de respect de critères encadrant
notamment l'implantation, la forme,
l'architecture et l'aménagement.
Analyser l'impact des exigences réglementaires
relatives au stationnement sur les différentes
formes de densification possible et, au besoin,
réviser les normes afin de réduire leur impact
sur l'espace disponible pour la construction de
logements ainsi que sur leur coût.
Faire l'acquisition d'immeubles destinés à la
densification et les céder à des organismes
afin de générer des projets d'habitations
abordables.
Poursuivre l'accompagnement des promoteurs,
tout en faisant preuve de flexibilité au niveau
de la conception en fonction du contexte et des
besoins.
1. Revoir les dispositions
relatives aux logements
additionnels.
2. Mandater une firme
externe :
- Obtenir des exemples
de bonnes pratiques
réglementaires pour orienter
les modifications à effectuer ;
- Bénéficier d'un
accompagnement afin
d'effectuer les modifications
réglementaires nécessaires.
1. Complété
2. Étape subséquente à
l'action 3.2
30
ACTION
DESCRIPTION
PISTES DE MOYEN
SUIVI
INDICATEURS
ÉCHÉANCIERS
Axe 3 - Créer des outils de suivi du secteur de l'habitation et en faire la promotion
3.1 - Mettre en place
une vigie relative
aux investissements
nécessaires en
infrastructure afin de
permettre l'ajout de
logements dans certains
secteurs et à leur
rendement économique
Étudier les besoins en investissements
municipaux nécessaires pour permettre
l'ajout de logements dans certains
secteurs et maintenir à jour une vigie
permettant de comprendre le rendement
des investissements en infrastructure,
par rapport aux revenus fonciers générés
par les développements immobiliers.
Cette action permettra de prioriser les
redéveloppements urbains et les solutions
techniques à exiger des promoteurs.
Elle permettra d'arrimer la planification
avec les demandes d'autorisations et
de financement à faire aux ministères
concernés.
Explorer les possibilités de la programmation
informatique afin de générer des données
transposables par cartographie et en tableau
de bord. Mettre à contribution les services de TI
et de géomatique.
Acquérir et développer un logiciel de gestion
des actifs qui intégrera les différents plans
de remplacement des infrastructures (égout,
aqueduc, gestion des eaux pluviales, usine
d'eau potable, usine d'épuration, etc.) ainsi
que les besoins d'agrandissement et/ou
de modification de ces infrastructures qui
permettront de desservir adéquatement ces
nouveaux logements tout en respectant les lois
et règlements en vigueur. Ce logiciel de gestion
permettra d'intégrer les sommes nécessaires et
les délais de réalisation aux différents plans.
1. Mandats internes :
- Intégrer le plan d'intervention
de renouvellement des
infrastructures au système de
géomatique dans un logiciel
de gestion des actifs ;
- Intégrer le Programme
triennal d'immobilisations (PTI)
au système de géomatique
dans un logiciel de gestion
des actifs ;
- Inclure progressivement les
coûts de renouvellement
des infrastructures et des
services au logiciel de gestion
des actifs ;
- Générer un tableau de
bord sur la capacité des
infrastructures et leur
rendement (outil de travail
interne).
2. Mandats externes :
- Être accompagné d'experts
en programmation
pour soutenir le travail
d'intégration de l'équipe
interne ;
- Créer le logiciel de gestion
des actifs.
1. 2025 : Amorce
2028 : Complétion
3.2 - Mettre en place
une vigie des besoins en
logement et des besoins
impérieux en logement qui
guidera les objectifs de la
politique d'habitation
En se fiant aux données
sociodémographiques ainsi qu'au rythme
des mises en chantier d'habitations du
marché et d'habitations abordables, cette
vigie permettra d'actualiser les objectifs
de construction et la mise en place de
processus de redéveloppements urbains
nécessaires afin de répondre aux besoins
du milieu.
s.o.
1. Prévoir la publication
d'un tableau de bord
annuel assurant le suivi
de plusieurs indicateurs,
comme :
- Mises en chantier ;
- Inventaire en continu, selon
les typologies ;
- Positionnement du parc
résidentiel selon des
références comparables ;
- Évolution des coûts moyens
en habitation, selon les
typologies et les tenures ;
- Volumes et typologies des
besoins à combler.
1. 2025 : Amorce
31
ACTION
DESCRIPTION
PISTES DE MOYEN
SUIVI
INDICATEURS
ÉCHÉANCIERS
Axe 4 - Mettre en place un écosystème de création de logements abordables
4.1 - Créer et maintenir un
inventaire des programmes
d'aide financière
gouvernementaux
Afin de répondre aux objectifs d'équilibre
du marché de l'habitation, l'inventaire
des programmes d'aide financière
gouvernementaux servira à informer et
accompagner les promoteurs au cours
du montage des projets d'habitation,
dans leur phase de planification et de
financement.
s.o.
1. S'informer s'il y a un outil
existant qui correspond
aux besoins de la Ville
de Lavaltrie, notamment
auprès de l'Association des
directeurs généraux des
municipalités du Québec
(ADGMQ).
2. Travailler en
collaboration avec
Développement social
Lanaudière.
3. Voir à mettre ces efforts
en commun avec Économie
Sociale Lanaudière (ESL).
1. 2025 : Amorce
Processus en continu
4.2 - Créer un programme
municipal d'aide financière
Comme les programmes
gouvernementaux exigent une
participation locale au financement des
projets, ce programme établira la forme
que prendra cette participation.
s.o.
1. Vérifier l'arrimage
des mesures d'aides
municipales actuelles
avec les requis des
nouveaux programmes
gouvernementaux.
1. 2026
4.3 - Établir des
partenariats avec des
organismes désignés
Pour permettre la construction et
l'exploitation des projets de logements
abordables, ces partenariats faciliteront la
planification des activités des organismes
et l'orientation de l'offre de chaque projet.
Ainsi, les partenariats pourront s'articuler
au sein de la Table des partenaires en
habitation où des suivis réguliers et un
partage d'informations stratégiques
s'effectueront.
s.o.
1. Mettre en place la
Table des partenaires en
habitation. Les participants
souhaités sont les
suivants :
- Le représentant de la Ville ;
- Le Groupe de ressources
techniques Habeo ;
- Les organismes locaux en
exploitation d'habitations
abordables ;
- Les personnes désignées à
l'axe 1 pour des interventions
ponctuelles ;
- Les autres participants
ponctuels.
1. Complété