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d'habitation
POLITIQUE
AVANT-PROPOS
INTRODUCTION
ENJEUX ET CONSIDÉRATIONS
1. DENSITÉ ET ACCEPTABILITÉ
a. Une obligation de densifier : Politique
nationale de l'architecture et de
l'aménagement du territoire (PNAAT)
b. L'acceptabilité sociale : perceptions
et attentes citoyennes
2. DÉVELOPPER UN MILIEU DE VIE
DURABLE TENANT COMPTE DES
ENJEUX CLIMATIQUES
a. Densifier sur les axes desservis
par le transport collectif et actif
b. Verdir en contexte de densification
3. ASSURER L'ACCÈS ET L'ABORDABILITÉ
AU LOGEMENT POUR TOUS
a. Répondre à l'évolution des parcours de vie
CONCLUSION
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05
06
07
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13
14
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20
22
TABLE DES MATIÈRES
04
AVANT-PROPOS
L
a Ville de Saint-Charles-Borromée (SCB) a franchi en 2023
une étape importante en actualisant son Plan d'urbanisme.
Issu d'une démarche de consultation menée auprès des
citoyens, des experts locaux et des parties prenantes de
la communauté, ce nouveau Plan vise à orienter le développement
urbain autour du « demain enviable » promu dans son plan
stratégique 2021-2030.
En plus de mettre à jour ses pratiques et sa réglementation
d'aménagement du territoire et de développement résidentiel
et mû par cette volonté de contribuer à l'amélioration continue
de l'habitat à SCB, le conseil municipal est fier de présenter cette
politique de l'habitation.
Saint-Charles-Borromée a déjà intégré plusieurs éléments relatifs
à une telle politique à la réglementation locale ou à certaines
politiques ou pratiques, notamment :
les logements complémentaires et accessoires (pavillons) ;
l'augmentation de 15 % à 25 % du ratio minimal d'espaces
verts pour tous projets ;
l'ajout d'infrastructures de transport actif aux nouveaux
développements ;
l'ajout d'infrastructures végétalisées, favorisant la
diminution du ruissellement et des ilots de chaleur ;
l'Office d'habitation offre de nombreux logements
subventionnés et travaille à en offrir davantage ;
la participation de certains groupes immobiliers au
programme de logements abordable de la SHQ.
05
INTRODUCTION
U
ne Ville peut adopter une politique
d'habitation formulant les principes guidant
ses actions en concordance avec le plan
d'urbanisme, notamment en matière
de développement résidentiel et d'accession à la
propriété, de rénovation et d'entretien du bâti existant,
de logement social et de qualité de vie urbaine en
général. À titre d'exemple, une telle politique peut
notamment traiter des objectifs suivants :
- améliorer la qualité du parc de logements existants
et augmenter le nombre de logements ;
- contribuer à l'accès des ménages à revenu faible
ou modeste à un logement à prix abordable ;
- accueillir et loger les nouveaux résidents,
notamment les jeunes et les immigrants ;
- contribuer au maintien des aînés dans leur
communauté par des logements et des services
répondant à leurs besoins ;
- favoriser l'accès à la propriété ;
- répondre aux besoins d'habitation de toutes
les générations.
À l'aube d'une croissance historique, une
augmentation importante de la population charloise
est anticipée au cours des prochaines années. Dans
la foulée des actions mises en place par la Ville, le
conseil municipal souhaite définir une vision et des
orientations claires en termes de développement du
territoire et ainsi confirmer sa volonté d'assurer un
leadership proactif et positif dans le développement
à venir.
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Les enjeux auquel la Ville de SCB
doit répondre sont les suivants :
ENJEUX ET CONSIDÉRATIONS
La Politique d'habitation définit les objectifs et les principes visant à
répondre aux enjeux typiquement charlois, mais aussi aux considérations
gouvernementales en matière d'habitation.
Ces objectifs et ces principes tiennent compte de l'évolution démographique,
de l'évaluation des besoins des habitants actuels et futurs, de la desserte en
transport collectif, des équipements publics, de la nécessité de lutter contre
l'étalement urbain et des options d'aménagement déterminées par le plan
d'urbanisme et par le schéma d'aménagement de la MRC de Joliette.
Ces considérations sont aussi
présentes dans la démarche de
planification stratégique « Ensemble
vers un demain enviable » et des
outils de planification du territoire
mis en place au fil des ans. En
cohérence avec ce cadre, la Politique
de l'habitation doit permettre à
inverser la tendance de l'étalement
urbain pour obtenir une densification
respectueuse, au bénéfice de la
population dans son ensemble.
1
2
3
4
Nécessité de densifier
Accès et abordabilité du logement
Acceptabilité sociale
Adaptation aux changements climatiques
Densité et
acceptabilité
1
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L'étalement urbain et la
densification urbaine sont
deux phénomènes opposés.
L'étalement urbain, c'est la pro-
gression des surfaces urbanisées,
généralement à la périphérie des
villes. À l'inverse, la densification
urbaine consiste à faire vivre une
population plus nombreuse dans
un même espace urbain.
Historiquement, la tendance depuis
la fin de la Seconde Guerre mon-
diale a plutôt été à l'étalement
urbain. Au Québec comme dans
beaucoup de pays occidentaux, le
rêve de la maison individuelle avec
cour et stationnement a favorisé le
développement des banlieues, favo-
risant largement l'étalement urbain.
L'indicateur le plus révélateur est
de comparer l'accroissement de
la population à l'accroissement de
la surface des villes. Or, depuis les
années 1960, les villes grandissent
plus vite que la population, jusqu'à
3 fois plus vite en 2010 (Sylvain
Grisot, 2020).
Cet étalement se fait générale-
ment au détriment d'espaces
agricoles ou naturels.
Aujourd'hui, les villes visent à
inverser la tendance de l'étalement
urbain pour obtenir une densifica-
tion intelligente.
Les projections démographiques indiquent une
croissance populationnelle pour les 15 prochaines
années. Cette croissance s'accompagnera d'une
diversification de la demande résidentielle, ce qui
représente un défi d'adaptation pour les citoyens.
09
Quelques données :
La construction résidentielle a atteint un
sommet historique en 2021, avec
504 nouveaux
logements
Cette performance sera égalée ou
dépassée en 2024 avec la réalisation de
700 logements
La population charloise est plus
âgée que celle de l'ensemble du
Québec. Sur 737 municipalités de
plus de 5 000 habitants au Canada,
SCB arrive au 4e rang des villes qui
ont la plus forte proportion de per-
sonnes âgées de 85 ans et plus.
La part des
citoyens de
85 ans et plus y
est la plus élevée
au Québec.
Les changements dans
les structures familiales :
avec un nombre croissant de personnes
vivant seules ou en petites familles, ont
également contribué à la popularité des
logements plus petits et plus pratiques.
La population de Saint-Charles-Borromée s'est
accrue de 41 % de 2004 à 2024, pour atteindre
16 178 habitants.
Une augmentation supérieure à celle
du Québec dans son ensemble (8,9 %).
Les besoins en logement évoluent : le désir
d'habiter seul est de plus en plus marqué chez
les personnes de 35 à 44 ans.
Dans cette tranche
d'âge, la proportion a
doublé entre 1981
(5 %) et 2021 (10 %).
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a. Une obligation de densifier : Politique nationale de l'architecture
et de l'aménagement du territoire (PNAAT)
L'étalement urbain que subit le Québec depuis plusieurs années corres-
pond en partie aux aspirations individuelles (la maison unifamiliale à bon
prix en « quasicampagne ») intégrées par les aménageurs, les collectivités
et l'État. Cela participe à des problèmes alarmants : rupture des activités
agricoles et des milieux naturels, banalisation des paysages (qui sont un
de nos atouts touristiques majeurs), mobilités irrationnelles et transport
difficile à organiser.
Pour contrer cette dynamique, le gouvernement du Québec a adopté
en juin 2022 la première Politique nationale de l'architecture et de
l'aménagement du territoire (PNAAT) intitulée « Mieux habiter et
bâtir notre territoire » qui est venue rectifier la Loi sur l'urbanisme et
l'aménagement du territoire qui datait de 43 ans.
Le statu quo n'est plus une option
La PNAAT affiche comme objectif prioritaire de permettre une
densification des zones urbanisées afin d'éviter l'étalement urbain
et la « surconsommation » d'espaces naturels et agricoles.
Avec son pôle de Santé et en conformité avec le schéma d'aménagement
de la MRC de Joliette, la densification à Saint-Charles-Borromée est une
réponse obligatoire aux besoins en logement. Cette obligation découle
bien évidemment de la PNAAT.
AVEC SA POLITIQUE D'HABITATION, SCB S'ENGAGE À :
-
Respecter les orientations du ministère des Affaires
municipales et de l'Habitation (25 logements par hectare) ;
-
Mettre un frein à l'étalement urbain et à l'empiètement
sur le milieu agricole ;
-
Répondre à la croissance démographique et à la demande
croissante de logements ;
-
Offrir une nouvelle offre de logements en cohérence
avec les tendances démographiques et avec les besoins
évolutifs en habitation.
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b. L'acceptabilité sociale : perceptions et attentes citoyennes
Du point de vue des citoyens, cette densité n'est pas toujours bien vécue
et/ou acceptée, car elle s'éloigne de leurs aspirations. Plusieurs citoyens
parlent d'une densité qui défigure leur quartier.
Concevoir des projets urbains dont la qualité d'usage répond aux attentes
citoyennes devient ainsi une question fondamentale pour les élus munici-
paux, alors que les gouvernements encouragent la densification en jouant
leur rôle de préservation de l'intérêt général.
L'équipe municipale (notamment le comité consultatif d'urbanisme) est
sensible au fait qu'un projet de densification peut représenter une certaine
perturbation pour un milieu de vie établi. C'est pourquoi la notion de « milieu
de vie enviable » est donc mise de l'avant puisqu'elle répond aux enjeux de
densité, de mobilité et d'environnement.
AVEC SA POLITIQUE D'HABITATION, SCB S'ENGAGE À :
-
Favoriser la perception positive de la densité par la
qualité et l'esthétisme des projets, le bon gabarit
(hauteur moyenne de 3 ou 4 étages), la bonne gestion
des espaces publics et la valorisation de l'image
des quartiers ;
-
Agir sur le ressenti de la densité par la présence de
services de proximité et de commerces, l'accessibilité
des espaces publics, l'animation et la vie de quartier.
Nombre de logements par typologie
sur le territoire de SCB
Faible densitié
Unifamiliales 37 % | Bi-tri familiales 9,4 %
Moyenne densité
Haute densité
46,5 %
17,9 % (4 à 8 plex)
35,7 %
Développer un milieu
de vie durable en
tenant compte des
enjeux climatiques
2
13
Avec ou sans l'effort des gouvernements (PNAAT), les villes
sont appelées à se densifier, ne serait-ce que par la population
croissante. Sur le plan environnemental, on a besoin de la
densité urbaine pour réduire les émission des transports
et des bâtiments.
a. Densifier sur les axes desservis
par le transport collectif et actif
La construction de nouveaux projets immobiliers et l'augmentation du
volume de logements disponibles sur les axes structurants est une façon
reconnue d'arrimer les valeurs de la densification durable aux objectifs
de réduction de notre empreinte écologique, de diversification de l'offre
résidentielle et de réduction de l'usage de l'automobile.
Un réseau de transport amélioré (circuit intérieur 30 minutes) dessert plus
rapidement et plus économiquement une population plus dense.
Associée à un besoin fonctionnel, la limitation stricte de l'utilisation de
la voiture grâce aux sentiers polyvalents (marche, vélo, triporteur, ect.)
répond aux aspirations citoyennes de l'horizon 2030. De plus, la présence
d'une offre de proximité qui convienne et qui plaise est considérée
comme un avantage dans les quartiers densifiés, surtout si elle est
accessible à pied et s'il y a des espaces verts.
Ainsi, la densification sur les grandes artères participe à la
réduction des nuisances et des pollutions en rapprochant la
distance entre les services et les destinations quotidiennes. Les
déplacements actifs (sans émission polluante) deviennent peu
à peu plus attrayants et l'aménagement du territoire se fait plus
favorable aux mobilités actives.
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b. Verdir en contexte de densification
Le verdissement, combiné à la densification, présente de nombreux
avantages, à la fois pour les occupants des nouvelles habitations, les
citoyens et les commerçants des secteurs concernés.
Les aménagements extérieurs, même dans des espaces restreints,
peuvent contribuer à rendre un milieu de vie résilient grâce aux bienfaits
multiples de ces espaces verts, dont le rafraîchissement lors de vagues
de chaleur, ainsi que la rétention et l'infiltration des eaux de pluie. C'est
dire que le verdissement réduit l'effet amplificateur des évènements
météorologiques extrêmes qui accompagnent les changements
climatiques, tels que les pluies torrentielles et les canicules.
Les bâtiments dans les nouveaux quartiers sont également
énergétiquement performants. Leur conception éco-efficiente intègre bien
souvent des techniques de construction durable, des matériaux durables
et des énergies renouvelables.
Les nouveaux quartiers, comme le Carré St-Charles, prennent en compte
les enjeux climatiques. En effet, afin de pallier les enjeux de la gestion des
eaux pluviales et de créer des espaces de vie axés sur la nature, des lacs
de rétentions à retenue permanente ont été planifiés au projet.
L'élément eau est ainsi constitutif de l'identité et de l'esthétique des parcs
et espaces verts de ce quartier densifié : il s'agit à la fois d'un espace
fonctionnel de récupération des eaux pluviales, mais également un
espace ou l'eau est présente sous sa forme esthétique pour agrémenter
le paysage urbain.
AVEC SA POLITIQUE D'HABITATION, SCB S'ENGAGE À :
-
Développer des modes de déplacement actifs au sein des secteurs à
moyenne et forte densité ;
-
Orienter sa densification en bordure des grandes artères : Visitation,
secteur 343, Petite-Noraie ;
-
Encourager les principes de l'architecture durable ;
-
Prévoir l'insertion d'espaces naturels en milieu urbain.
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En concordance avec le nouveau Plan d'urbanisme,
ce plan prévoit le développement structuré d'une
terre d'environ 27 hectares située à l'intersection
de la rue de la Petite Noraie et de la Route 343 ;
Le Carré St-Charles.
À terme, il représente environ 950 unités d'habitation
de différentes typologies et 130 000 pi² de surface
commerciale, qui se grefferont au paysage Charlois.
16
Développer un milieu de vie durable tenant
compte des enjeux climatiques
Superficie du territoire :
18,21 km² total,
dont 10,75 km² en périmètre
urbain (hors de la zone agricole)
Milieux humides :
0,11 km² (107 940 m²),
soit 0,59 % du territoire
total soit :
- 1,2 % du territoire agricole (90 060 m²)
- 0,2 % du périmètre urbain (17 880 m²)
Milieux de vie durable :
- Espace vert minimal de 25 %
- Gestion des eaux pluviales
- Normes de stationnement
(réflectance, perméabilité
et souterrains)
Zones de conservation
au plan d'urbanisme :
0,23 km² (229 554 m²),
soit 2,14 % du territoire
en PU
Zones vertes :
8,31 km² (45,63 %)
répartie comme suit :
Zone agricole provinciale :
- 7,46 km² (40,97 %)
- Conservation : 0,23 km² (1,26 %)
Parcs et espaces verts :
- Parcs : 0,55 km² (3.05 %)
- Espaces Verts : 0,06 km² (0,35 %)
Total : 0,62 km² (3,40 %)
Assurer l'accès
et l'abordabilité au
logement pour tous
3
18
19
À partir du début des années 2000, les prix des logements ont connu une hausse
très forte dans Lanaudière. Divers facteurs ont favorisé cette hausse des prix des
logements, notamment l'insuffisance du rythme de la construction. Au Québec, le
taux d'inoccupation du marché locatif est en deçà de 3 %, on parle alors de crise du
logement. À SCB, ce taux passe à 1,8 %, ce qui occasionne une pénurie de loyer pour
certains types de logement. Les personnes à faible revenu ont donc encore plus de
difficulté à se trouver un logement abordable et convenable.
Que ce soit pour les aînés, les familles ou les jeunes professionnels, la Ville veut saisir
toutes les opportunités pour améliorer son offre de logements abordables, comme ce
fut le cas en septembre 2023 puis en mai 2024, alors que le conseil a approuvé l'ajout
de nouvelles unités d'habitation admissibles au programme de supplément au loyer
géré par l'Office d'habitation Au cœur de chez nous et y participe financièrement à
hauteur de 10 %.
Rappelons que le programme Supplément au loyer* permet à des ménages à faible
revenu d'habiter dans des logements du secteur privé ou qui appartiennent à des
coopératives d'habitation ou à des organismes sans but lucratif et de payer un loyer
qui correspond à 25 % de leur revenu. L'attribution des subventions et le choix des
personnes sont faits par l'OH Au cœur de chez nous.
*Programme du gouvernement du Québec et mis en œuvre par la Société d'habitation du Québec
Le logement constitue
un élément essentiel de
la vie des citoyens, un lieu
de vie, ainsi que pour
plusieurs ménages, de
leur patrimoine.
20
Source : Vivre en Ville
a. Répondre à l'évolution
des parcours de vie
La connaissance des besoins et des offres est l'une des clés de réussite
des politiques d'habitation. SCB souligne la nécessité de disposer de
logements répondant à l'évolution des générations et des parcours de vie.
Nous savons que l'augmentation des prix immobiliers favorise les aînés
qui ont pu devenir propriétaires avant la forte augmentation des prix,
et défavorise les jeunes générations, qui accèdent avec difficulté à la
propriété et peinent aussi à accéder au logement social.
Nous savons aussi que les besoins en logement restent nombreux pour
diverses raisons : séparation des ménages, jeunes venant étudier dans les
environs (Centre d'excellence en santé ou campus de l'UQTR à Joliette),
jeunes adultes qui quittent le nid familial laissant la maison trop grande
pour les parents, jeune famille ou premier acheteur qui cherche un jumelé
ou un détaché, retraités qui veulent vivre près de l'hôpital ou dans un
logement adapté... Les profils et les demandes sont très divers.
Des solutions innovantes présentent un
grand potentiel pour chacun. Le nouveau
plan d'urbanisme de la Ville de SCB
prévoit des mesures visant à favoriser
les aménagements à « densité douce »
(des habitations comme des maisons
de ville, des maisons jumelées ou
des pavillons-jardins) qui comblent
le fossé entre les maisons individuelles
et les multilogements.
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AVEC SA POLITIQUE D'HABITATION, SCB S'ENGAGE À :
-
Miser sur l'ajout de maison de ville ou maisons jumelées
dans les nouveaux projets domiciliaires ;
-
Mobiliser plusieurs leviers pour une densification douce
et attrayante pour les jeunes familles ;
-
Exiger des efforts de créativités des promoteurs pour de
nouvelles formes architecturales plus denses, mais aussi
plus abordables ;
-
Créer des environnements urbains favorables aux
aînés, et donc potentiellement intéressants pour les
promoteurs de RPA, mais aussi de projets domiciliaires
pour les jeunes familles.
Par ailleurs, pour le maintien des aînés dans
leur milieu de vie ou dans un cadre de vie
enviable, il est évident que les résidences
privées présentes à SCB accordent un
soutien bénéfique aux aînés en offrant des
services et une gamme variée d'activités
sur place. Mais pour une ville, il y a plus :
l'environnement urbain autour des RPA,
telles la proximité au pôle santé, aux
espaces verts, aux commerces, la qualité
du paysage, la présence de sentiers piétons
avec mobilier urbain, etc.
Nous sommes une ville pionnière en autorisant la construction en arrière-lot
d'une seconde habitation (minimaison ou bâtiment pavillonnaire), distincte
de l'habitation principale, sur le même terrain. Ce genre de nouveau produit
résidentiel plaît aux premiers acheteurs, mais fait aussi partie de la solution
pour loger des parents âgés et maximiser leur taux d'autonomie, briser leur
isolement social.
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CONCLUSION
Loin d'être une fin en soi, la présente
politique se veut une affirmation claire
de la direction que prendra la Ville
dans les prochaines années en matière
d'habitation. Une vision qui ne se limitera
pas à ces trois considérations que sont
la densification, le milieu de vie durable
et l'accès au logement, ni même aux
éléments qui les composent, mais elle
trace néanmoins la route vers la ville
« facile à vivre » et le « demain enviable ».
23
Réalisation : Direction générale | Service de
l'aménagement du territoire et urbanisme
Rédaction & édition : Services des
communications et affaires publiques
Janvier 2025
vivrescb.com